【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】桃園捷運(yùn)紅線臺(tái)鐵捷運(yùn)化工程已發(fā)包執(zhí)行，桃園站成為捷運(yùn)紅線與綠線的唯一交會(huì)站，雙鐵共構(gòu)創(chuàng)造之交通便利性，將帶動(dòng)桃園後站住宅房?jī)r(jià)全面補(bǔ)漲。

桃園縣公共建設(shè)規(guī)劃了3大都心、5大捷運(yùn)，貫穿、連結(jié)全縣境內(nèi)的交通環(huán)境與都市發(fā)展，在這個(gè)架構(gòu)中，首先必須要注意，就是桃園捷運(yùn)紅線與臺(tái)鐵捷運(yùn)化交會(huì)的「桃園站」新商圈；在這個(gè)區(qū)域裡，「後站」房地產(chǎn)價(jià)值正發(fā)酵，一個(gè)兼具住家、商業(yè)、休憩「黃金新商圈」，在桃園火車站後站區(qū)域正在成型中，慢慢成為桃園房市投資的首選。

捷運(yùn)交會(huì)站周邊買房~「必勝方程式」

當(dāng)捷運(yùn)發(fā)展多年，逐漸成為一般民眾接受的大眾交通工具之後，大家都開始認(rèn)同，「捷運(yùn)路網(wǎng)是現(xiàn)代化城市發(fā)展，不可或缺的主要運(yùn)輸工具」，在捷運(yùn)路網(wǎng)的建構(gòu)過程中，捷運(yùn)線交會(huì)站因具有強(qiáng)大的轉(zhuǎn)乘功能，最能吸引人潮及錢潮，除帶動(dòng)周邊商圈發(fā)展外，更因交通、生活機(jī)能極為便利，連帶刺激周邊房?jī)r(jià)上漲。

從營(yíng)運(yùn)近15年的臺(tái)北捷運(yùn)系統(tǒng)來看，文湖線與板南線之交會(huì)站「忠孝復(fù)興站」； 新店線、中和線、淡水線交會(huì)站「古亭站」，這類捷運(yùn)交會(huì)站都因其獨(dú)特不可取代之地段優(yōu)越性，成為周邊房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?。如果說沿捷運(yùn)置產(chǎn)是投資獲利的勝利方程式，那麼在捷運(yùn)交會(huì)站周邊買房，就是「必勝方程式」。

2010年捷運(yùn)蘆洲、新莊線部分路段通車，根據(jù)房仲業(yè)者統(tǒng)計(jì)，「蘆洲、新莊線沿線北側(cè)5大交會(huì)站周邊房市，近5年至少都有3成以上漲幅?！蛊渲校葸\(yùn)民權(quán)西路站為淡水線與新莊線之交會(huì)站，早在捷運(yùn)蘆洲、新莊線未通車前，運(yùn)量即是臺(tái)北捷運(yùn)第10大，而近5年房?jī)r(jià)漲幅更是驚人，高達(dá)76.8％(表1)，至於，其他4站(行天宮站、徐匯中學(xué)站、大橋頭站、松江南京站)的漲幅則多在30~45％間，可見高運(yùn)量的捷運(yùn)交會(huì)站，就是房市的黃金置產(chǎn)標(biāo)的，而且越早投資獲利幅度越高。

「3大都心、5大捷運(yùn)」打造未來新桃園

臺(tái)北地區(qū)捷運(yùn)站房?jī)r(jià)發(fā)展歷史，放到鄰近桃園地區(qū)也同樣適用！桃園縣政府以航空城計(jì)畫為核心，將桃園市、中壢市、青埔高鐵特區(qū)，規(guī)劃為桃園未來發(fā)展的3大都心，桃園捷運(yùn)路網(wǎng)則以此3大都心為中心，規(guī)劃出5條捷運(yùn)路線，分別為藍(lán)、紅、綠、橘、棕線。不過，受限於經(jīng)費(fèi)，截至目前為止，桃園縣境內(nèi)興建中的捷運(yùn)系統(tǒng)仍僅有「捷運(yùn)機(jī)場(chǎng)線」。

其實(shí)， 桃園捷運(yùn)紅線(臺(tái)鐵都會(huì)區(qū)捷運(yùn)化桃園段高架化工程)、捷運(yùn)機(jī)場(chǎng)線等重大公共工程，並非由桃園縣政府主辦，而是隸屬交通部臺(tái)灣鐵路管理局，根據(jù)了解，全案不僅列入政府「振興經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大公共建設(shè)投資計(jì)畫」，並已在2009年2月27日經(jīng)行政院核定，預(yù)計(jì)2017年將完工通車。因此，捷運(yùn)紅線可說是桃園境內(nèi)，即將出現(xiàn)的第2條捷運(yùn)。

桃園縣在2010年人口正式突破200萬人，將於2011年元旦升格準(zhǔn)直轄市，縣政府主計(jì)處長(zhǎng)李榮吉表示：「在財(cái)政收支分配上，依據(jù)修法後的財(cái)政收支劃分法及公共債務(wù)法，分配財(cái)源增加了126億元，舉債上限增加799億元，對(duì)桃園縣公共建設(shè)將有莫大助益?！巩?dāng)縣政府經(jīng)費(fèi)增加之後，公共工程的推動(dòng)將更為快速，而在捷運(yùn)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的架構(gòu)下，桃園5捷運(yùn)中，最讓人期待的則是「捷運(yùn)紅線」(圖1)。

「桃園站」捷運(yùn)紅、綠線交會(huì) 黃金商圈成型

另外，縣政府正積極推動(dòng)桃園捷運(yùn)綠線；這條路線共有5個(gè)交會(huì)站，分別與三鶯線、機(jī)場(chǎng)線、橘線、紅線交會(huì)。其中，最重要的就是與紅線交會(huì)的「桃園站」。桃園站為臺(tái)鐵全國(guó)第3大運(yùn)量車站，2010年10月單月上車人數(shù)，就高達(dá)約95萬人次，搭乘區(qū)間車前往臺(tái)北車站約需35~40分鐘、至中壢9~12分鐘、至新竹50~55分鐘，交通機(jī)能四通八達(dá)。透過鐵路與捷運(yùn)雙鐵共構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，桃園站將成為桃園捷運(yùn)路網(wǎng)的黃金十字交會(huì)點(diǎn)，也是最重要的轉(zhuǎn)運(yùn)站，當(dāng)捷運(yùn)通車，周邊房市勢(shì)必會(huì)受到人潮與商圈的帶動(dòng)而起漲。
 

桃園捷運(yùn)紅線計(jì)畫將鐵路高架，消除17處平交道、5條陸橋、4個(gè)地下道，縫合桃園長(zhǎng)期因鐵路阻隔，而遲緩的前後站共同發(fā)展外，也計(jì)畫新設(shè)4個(gè)通勤車站(包括新北市鶯歌鳳鳴站、桃園市國(guó)際站、八德市永豐站、中壢市中原大學(xué)站)，透過頻繁的區(qū)間車達(dá)到捷運(yùn)化效果，桃園縣政府更將於高架鐵路沿線打造50~60米的林蔭大道，以都市綠廊連接南、北桃園都會(huì)核心(中壢、桃園)。

「鳳鳴站」鳳鳴都市計(jì)畫 變身優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)

桃園捷運(yùn)紅線通勤4車站的鳳鳴車站，位於新北市鶯歌、桃園市、八德市交界，鄰近龜山工業(yè)園區(qū)，長(zhǎng)期以來即為工業(yè)區(qū)之住宅腹地，當(dāng)?shù)刈猿尚⌒蜕钊?，鶯桃路上有傳統(tǒng)市場(chǎng)、麥當(dāng)勞、連鎖超商等店家進(jìn)駐，各項(xiàng)生活機(jī)能皆屬便利。

國(guó)道2號(hào)大湳交流道通車後，由鳳鳴地區(qū)開車上交流道僅需5分鐘車程，經(jīng)北二高前往北市信義區(qū)，也僅需45分鐘車程，大幅縮短北市與此地距離。當(dāng)?shù)胤恐俦硎荆甏笈_(tái)北地區(qū)移居人口逐漸增加，已超過區(qū)域購屋需求。為有效活化當(dāng)?shù)赝恋?，新北市政府也?jì)畫在此規(guī)劃重劃區(qū)，將原本荒蕪的農(nóng)地，重劃為可供開發(fā)之住宅及商業(yè)區(qū)。

「國(guó)際站」保留埤塘景觀 打造水岸景觀住宅

桃園捷運(yùn)紅線通勤4車站的國(guó)際路站，位桃園市中平特區(qū)，為桃園市內(nèi)早期重劃區(qū)，有別於多以透天別墅為主的市容，為桃園市內(nèi)少見的大樓重劃區(qū)。且鄰近桃園第1學(xué)府武陵高中，學(xué)區(qū)效應(yīng)強(qiáng)勁，吸引桃園各區(qū)家長(zhǎng)在此置產(chǎn)。

由於，中平特區(qū)發(fā)展時(shí)間久，可供開發(fā)之素地已所剩無幾，縣政府預(yù)計(jì)將鐵路南側(cè)農(nóng)地加以重劃，並保留桃園境內(nèi)著名的埤塘景觀，打造出優(yōu)質(zhì)水岸景觀住宅區(qū)。

「永豐站」桃醫(yī)+雙高中 醫(yī)療文教生活城

桃園捷運(yùn)紅線通勤4車站的永豐路站，位省道中華路與永豐路交口，車站對(duì)面即為行政院署立桃園醫(yī)院，後方為永豐中學(xué)及新興高中。位桃園市、八德市、中壢市交界，又有省道貫穿，長(zhǎng)久以來皆為當(dāng)?shù)孛癖姂T用之交通要道，每逢交通尖峰時(shí)刻，塞車問題嚴(yán)重。當(dāng)?shù)胤恐俦硎?，鐵路高架化後，平交道移除，有助於緩解塞車問題。

此區(qū)段原有住宅較少，多為省道兩旁之老舊透天住家?？h政府將此站定位為醫(yī)療文教生活城，除結(jié)合現(xiàn)有醫(yī)療、教育資源外，更重劃署立桃園醫(yī)院左側(cè)農(nóng)地，做為住宅區(qū)塊，未來整體環(huán)境可望獲得改善。
 

 

「中原大學(xué)站」6大專院校圍繞 學(xué)區(qū)商圈發(fā)達(dá)

桃園捷運(yùn)紅線通勤4車站的中原大學(xué)站，位於中壢忠義路底，緊鄰中原大學(xué)校區(qū)，且由車站步行至桃園最知名之夜市商圈「中原夜市」僅需5分鐘路程，未來通車後，可直接將觀光客引導(dǎo)至夜市購物消費(fèi)。

中原夜市為桃園發(fā)展最成功之學(xué)區(qū)商圈，因中原大學(xué)地理位置優(yōu)異，除中原大學(xué)外，中壢尚有5所大學(xué)院校皆環(huán)繞在周邊。當(dāng)?shù)胤恐俦硎荆ㄔ?、中央、清?yún)、萬能、南亞以中原大學(xué)等校區(qū)學(xué)生皆習(xí)慣在此消費(fèi)，造就此地商圈迅速成長(zhǎng)。中原大學(xué)近中壢後火車站，發(fā)展時(shí)間早，素地不多，且受鐵路阻隔，直通中山高內(nèi)壢交流道之忠義路，無法連接中原大學(xué)，整體商圈發(fā)展便以中原大學(xué)為北界。縣政府將中原大學(xué)站定位為活力大學(xué)城，並計(jì)畫將環(huán)中東路、普中路沿線大片農(nóng)地重劃，做為中原大學(xué)商圈發(fā)展之腹地，未來房市發(fā)展可期。

捷運(yùn)紅線「3站4特色1園道」房市看俏

總結(jié)桃園捷運(yùn)紅線可分為「3站、4特色、1園道」。3站即為桃園、內(nèi)壢及中壢車站，以商務(wù)發(fā)展為核心價(jià)值，結(jié)合原有的歷史人文景觀特色為發(fā)展主軸，創(chuàng)造高複合性的商業(yè)核心區(qū)；4特色為鳳鳴、國(guó)際、永豐及中原大學(xué)等站，規(guī)劃創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)與文化觀光環(huán)境；1園道就是騰空路廊鐵道重點(diǎn)區(qū)?？h政府導(dǎo)入TOD(大眾運(yùn)輸發(fā)展導(dǎo)向)思維，希望以公共建設(shè)喚醒各站點(diǎn)周邊活力，讓閒置土地獲得有效開發(fā)利用。

儘管桃園捷運(yùn)紅線並非一般捷運(yùn)系統(tǒng)，但經(jīng)過鐵路捷運(yùn)化後，大幅提升交通便利性，依舊能夠帶動(dòng)周邊住宅需求。以新北市汐科站為例，尚未完工前，汐止正值淹水噩夢(mèng)期，即便緊鄰市中心商圈的新大樓，每坪房?jī)r(jià)也不到10萬元。但隨著北市中心商業(yè)區(qū)東移與汐科站落成啟用，汐止主要住宅區(qū)塊已漸漸往汐科站周邊靠攏，當(dāng)年每坪不到10萬元的中古大樓，如今每坪行情已站穩(wěn)20萬元，部分口碑較好的社區(qū)，每坪行情更上看30萬元，預(yù)售案開價(jià)更早已突破50萬元。桃園捷運(yùn)紅線啟動(dòng)鐵路捷運(yùn)化，在可預(yù)見未來，相同的戲碼也將上演。

增值條件一應(yīng)俱全 唯獨(dú)「桃園後站生活圈」

桃園捷運(yùn)紅線除在新設(shè)4站周邊規(guī)劃農(nóng)地重劃區(qū)外，於桃園站中心商業(yè)區(qū)以及南側(cè)農(nóng)業(yè)區(qū)也有大規(guī)模重劃計(jì)畫，總面積約107.36公頃。其中，桃園站周邊定位為都會(huì)多元商業(yè)、交通運(yùn)輸樞紐的「北桃園都會(huì)核心」；南側(cè)農(nóng)業(yè)區(qū)面積約75.36公頃，預(yù)計(jì)將大片農(nóng)地、林地、工業(yè)用地開發(fā)為以福豐國(guó)中、建德國(guó)小為中心，並結(jié)合既有的藍(lán)帶紋理(如農(nóng)灌排、水圳、埤塘等)打造充滿綠地的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，俗稱「大林重劃區(qū)」(圖2)。

桃園後站生活圈原本就擁有11座公園、綠地，再加上捷運(yùn)紅線桃園站都市計(jì)劃所規(guī)劃的「大林重劃區(qū)」，整個(gè)後站將成為全桃園市綠覆率最高的區(qū)域。除此之外，桃園站更是捷運(yùn)紅線與綠線之交會(huì)站，雙鐵共構(gòu)、高運(yùn)量交會(huì)站、市區(qū)內(nèi)重劃區(qū)，增值條件一應(yīng)俱全，放眼桃園市這樣的地段，除了桃園後站，哪裡還找得到第2個(gè)。